正确答案: ACDE

客观收益 有形收益 无形收益 潜在收益

题目：在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。

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[单选题]某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，风险报酬率为无风险报酬率的25％。该写字楼目前的价格为（）万元。

5061.44

解析：折现率=6%+6%*25%=7.5% 6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*（1-1.075^-5）=5061.44

[单选题]某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／m2，土地资本化率为10.8％，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。

800

解析：土地净收益=1080000-540×400=864000 土地价值=864000/0.108=8000000

[单选题]某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。

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