正确答案: BD

供求关系 竞争状况

题目：运用市场法评估房地产时，通常要求参照物与评估对象所面临的市场条件具有可比性，具体包括（）等方面。

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学习资料的答案和解析：

[单选题]评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为100万元，100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10%，该企业的评估价值最接近于()万元。

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解析：首先确定未来5年收益额现值。现值总额=100×(0.9091+0.8264+0.7513+0.6830+0.6209)=379.07(万元)其次将第6年以后的收益资本化处理，120/10%=1200(万元)最后，确定企业的评估值=379.07+1200×0.6209=1124.15(万元)。【该题针对“[新]收益法的运用”知识点进行考核】

[单选题]某评估机构以2005年1月1日为基准日对A企业进行整体评估，已知该企业2004年实现纯利润100万元，经调查分析，预计该企业自评估基准日起第一、二、三年内每年的纯利润将在前一年的基础上增加4%，自第四年起将稳定在第三年的水平上，若折现率为10%，无限期经营，则该企业评估价值最接近于()万元。

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解析：本题要将未来的收益额分成两段折现：第一段：1～3年，其收益现值之和应该使用教材50页公式2-24：注意：公式中的A是评估基准日以后的第一期的收益100(1+4%)。或者使用复利现值的方法：P1=100(1+4%)/(1+10%)+100(1+4%)^2/(1+10%)^2+100(1+4%)^3/(1+10%)^3=104/(1+10%)+108.16/(1+10%)^2+112.4864/(1+10%)^3=104×(P/F，10%，1)+108.16×(P/F，10%，2)+112.4864×(P/F，10%，3)=104×0.9091+108.16×0.8264+112.4864×0.7513=268.44(万元)第二段：第4年及以后的收益额现值之和：P2=[100×(1+4%)^3/10%]/(1+10%)^3=[100×(1+4%)^3/10%]×(P/F，10%，3)=1124.864×0.7513=845.11(万元)则该企业的评估价值=P1+P2=268.44+845.11=1113.55(万元)。【该题针对“[新]收益法的运用”知识点进行考核】

[单选题]被评估对象为1995年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为0.6元，设备尚可使用4年，折现率为l0%，所得税税率为33%，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于()万元。

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解析：功能性贬值=(4×2+40×0.6)×(1-33%)×(P/A,l0%,4)=67.96(万元)【该题针对“[新]功能性贬值的估算”知识点进行考核】

[多选题]运用市场法的一个前提是公开市场上要有可比的资产及其交易活动，这个可比性体现在以下几个方面()。

参照物与评估对象在功能上具有可比性

参照物与评估对象的市场条件具有可比性

参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，同时时间对资产价值的影响可以调整。

解析：【该题针对“[新]市场法的基本前提”知识点进行考核】

[单选题]用市场法评估资产的市场价值时，应当参照相同或类似资产的（）。

现行市价

[单选题]某企业经专业评估人员测定，其未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、100万元、130万元和160万元，并且在第6年之后的收益将保持在200万元不变，资本化率和折现率均为10%，则该企业的评估价值最接近于（）万元。

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