正确答案: B

有形产品

题目：从房地产本身来看，影响房价最重要的因素是( )。

解析：本题考查房地产开发项目的产品定位。在供求关系基本平衡的房地产市场上，从房地产本身来说，有形产品是影响房价最重要的因素。

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[多选题]双梅花园住宅小区的业主委员会和此小区的建设单位城建房地产开发公司通过电视传媒发布招标信息，邀请各愿意参加投标的物业管理企业参加招投标，经过法定的招标程序、投标程序，浩达物业管理公司胜出中标。请回答下列问题：

浩达物业管理公司在决定投标前，应该做的工作包括( )。

组织相关的人员对该项目进行评价

预测中标的可能性和存在的风险

对投标活动进行策划

解析：4.本题考查物业招投标的内容评定。决定投标之前，主要进行项目评估与风险防范以决定是否投标。选项A是决定投标之后的工作。

[多选题]下列关于国有建设用地租赁的适用范围的说法，正确的有( )。

对使用者目前使用的划拨用地，可不实行有偿使用和租赁

对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让

解析：国有建设用地租赁的适用范围，应把握以下几点：①对使用者目前使用的划拨用地，依法可以划拨使用的，仍应维持划拨，可不实行有偿使用和租赁；②对因改变土地用途或发生转让、场地出租、企业改制和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，可以实行租赁；③对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁；④对使用者申请建设用地进行非经营性开发、依法应用偿使用的，可采用租赁，也可采用法律规定的其他有偿使用方式；⑤国有企业破产或出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，采取出让方式处置，不实行土地租赁。

[单选题]在房地产开发项目的项目定位中，对目标客户年龄、收入水平、家庭结构、职业、学历等进行分析，属于( )。

目标客户特征分析

解析：本题考查房地产开发项目的项目定位。在房地产开发项目的项目定位分析，包括项目SWOT分析、目标客户定位、目标客户特征分析、项目主题形象定位。题干中描述的属于目标客户特征分析。

[单选题]为确保施工图设计质量，应做好的勘察工作是( )。

详细勘察

解析：工程勘察阶段应与工程设计阶段相适应，一般分为初步勘察和详细勘察。其中，详细勘察应符合施工图设计的要求。

[单选题]下列收益法估价行为中，会导致测算出的房地产价值偏高的是( )。

报酬率取值偏低

解析：收益法估价行为中，会导致测算出的房地产价值偏高的是报酬率取值偏低。

[单选题] 某住宅小区共有住宅400套，已售出并交付300套，其中4套住房登记为王海，其余一人一套；已售出未交付70套；未售出30套。由街道办事处组织成立了首次业主大会筹备组。筹备组完成了《业主大会议事规则》和《管理规约》的草拟，确定了业主委员会委员候选人名单等工作，拟召开首次业主大会会议。

首次业主大会召开时，该小区业主投票权总数为( )人。

298

解析：本题考查业主大会认定业主人数和总人数的方法。一个专有部分按一人计算，建设单位尚未售出或虽已出售但未交房的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算，所以得出：300-3+1=298(人)。

[单选题]建设用地使用权抵押合同有效期间，抵押权人有权要求处分抵押建设用地使用权的情形是( )。

抵押人宣告破产的

解析：本题考查抵押建设用地使用权处分的条件。发生下列情况时，抵押权人有权要求处分抵押的建设用地使用权：(1)抵押期限届满，抵押权人未受清偿，抵押人又未能与抵押权人达成延期履行协议的。(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的。(3)抵押人在抵押合同期间宣告破产和解散的。(4)抵押人违反有关规定，擅自处分抵押物的。(5)抵押合同约定的其他情况。