正确答案: ABDE

土地所有权 列入文物保护的建筑物 已依法公告列入拆迁范围的房地产 所有权、使用权不明或者有争议的财产

题目：不得抵押的房地产包括（ ）。

解析：除选项A、B、D、E外，不得抵押的房地产或者抵押无效的情形还有：①耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④依法被查封、扣押、监管或者以其他形式制的房地产；⑤对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；⑥以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效；⑦法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。

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[单选题]关于经济适用房的优惠政策，下列说法不正确的是（ ）。

房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于5%核定

解析：选项D，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%的标准核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

[多选题]甲国有企业以其拥有的一块划拨土地与乙房地产公司联合开发商品住宅小区，土地面积5万平方米，双方商定建成房屋以后，甲国有企业与乙房地产公司按建筑面积3:7分成，拟建 三层的住宅楼建筑面积9000平方米，四层的住宅楼建筑面积12万平方米，五层的住宅楼建筑面积2000平方米。乙房地产公司拟将所得住宅进行销售。根据上述资料，回答下列问题：

乙房地产公司出售商品住宅的开发成本应包括（ ）。

贷款利息

土地费用

建筑安装工程费用

解析：5.开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共服务设施建设费、商品房建筑安装工程费、其他工程费，包括监理费、竣工验收费等。

[单选题]房地产开发是一种（ ）。

复杂的系统工程

解析：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。它是一项较为复杂的系统工程，包括房地产开发投资决策、取得房地产开发用地，以及房地产开发项目立项、规划设计、土地开发、房屋建造、竣工验收、商品房销售、交付使用等工作。

[多选题]在下列资产中，主要是内含的权益的价值的有（ ）。

版权

商誉

专营权

解析：无形资产主要是权益的价值。著作权、商标权、非专利技术等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。选项B、C，是实物资产，不含权益价值。

[单选题]房屋租赁关系中，作为商品交换的对象是房屋一定时期的（ ）。

使用权

解析：在房屋租赁中，房屋所有权人不转移房屋所有权，而是把房屋使用权与房屋所有权分离，将房屋在一定期限内让与承租人使用，并通过收取租金，部分实现房地产的价值。因此，在房屋租赁中转移的是房屋在一定时期内的使用权。

[单选题]取得房地产开发用地的途径不包括（ ）。

通过他人赠送取得

解析：土地取得成本是指取得房地产开发用地所必要的支出。取得房地产开发用地的途径可归纳为.以下3类通过市场购买取得。在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方（在此为房地产开发商）缴纳的税费构成；②通过征收集体土地取得。征收集体土地下的土地取得成本包括征地补偿安置费用、相关税费和土地使用权出让金等土地有偿使用费三个部分；③通过城市房屋拆迁取得。城市房屋拆迁下的土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等土地有偿使用费三部分。

[多选题]下列原则中，不属于房地产估价原则的有（ ）。

收益最大化原则

历史成本原则

解析：估价原则，是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。

[单选题]确定了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度的法律法规是（ ）。

物业管理条例

解析：《物业管理条例》确定了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。这种制度有利于维护物业管理区域内全体业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。

[单选题]下列各项中，不属于影响房地产价格的因素有（ ）。

楼层和朝向

解析：影响房地产价格的因素主要有：①人口因素；②居民收入因素；③物价因素；④利率因素；⑤房地产税收因素；⑥城市规划因素；⑦交通管制因素。选项B，属于房地产本身的价格影响因素。