正确答案:

题目：北京爱家房地产开发公司2014年发生以下业务：（1）1月份购进市区一处土地使用权，支付土地价款6000万元，缴纳相关税费240万元；（2）以上述土地开发建设商品住宅楼、停车场和精装修写字楼，占地面积各为1／3；（3）住宅楼开发成本3000万元。开发住宅楼的利息支出无法提供金融机构证明；（4）精装修写字楼开发成本3400万元（未包括装修成本600万元）。分摊到写字楼利息支出300万元（包括加罚利息40万元），能提供金融机构贷款证明；（5）与住宅楼配套的停车场开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，售房时和业主约定，停车场产权属于房地产开发公司所有，停车场车位全部用于出租；（6）12月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入12000万元；将精装修写字楼作价15990万元（参照当地当年、同类房产市场价格或评估价值确定）与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，当年收到分红2500万元。（该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用。）要求：根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题。

解析：1.应扣除的土地使用权的金额=（6000+240）×1÷3=6240×1÷3=2080（万元）应扣除的开发成本的金额=-3000（万元）应扣除的税金=12000×5%×（1+7%+3%）=660（万元）应扣除的开发费用和其他扣除项目=（3000+2080）×10%+（3000+2080）×20%=1524（万元）准予扣除项目合计-2080+3000+660+1524=7264（万元）2.增值额=12000-7264=4736（万元）增值率=4736÷7264×100%=65%，增值率为40%，速算扣除系数为5%。土地增值税=4736×40%-7264×5%=1531.2（万元）3.应扣除的土地使用权的金额=（6000+240）÷3=2080（万元）应扣除的开发成本的金额=3400+600=4000（万元）应扣除的税金=0（以不动产对外投资，共担风险的，不缴纳营业税）应扣除的开发费用和其他扣除项目=（300-40）+（2080+4000）×5%+（2080+4000）×20%=1780（万元）准予扣除的项目合计=2080+4000+1780=7860（万元）4.增值额=15990-7860=8130（万元）增值率=8130÷7860×100%=103.44%，适用税率50%，速算扣除系数15%。应缴纳土地增值税=8130×50%-7860×15%=2886（万元）

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学习资料的答案和解析：

[单选题]根据个人所得税法的规定，下列说法正确的是（）。

个人取得的国家发行的金融债券利息免征个人所得税

解析：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与兄弟姐妹不征收个人所得税；企业年金的个人缴费部分，在计算个人当月工资薪金所得个税时按规定的标准扣除；个人在广告设计、制作、发布过程中提供形象而取得的所得税，属于劳务报酬所得。

[单选题]下面情形中，不属于主管税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算的是（）。

整体转让未竣工决算房地产开发项目的

解析：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

[单选题]对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的，土地增值税采取先按比率预征，然后清算的方法。东北地区省份预征率不得低于（）。

1.5%

解析：东部地区省份预征率不得低于2%，西部省份不得低于1%，中部地区和东北地区省份不得低于1.5%。

[多选题]下列业务中应缴纳土地增值税的有（）。

将自有房产赠送给客户的

出地、出资双方合作建房，建成后又转让的

解析：房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围；以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的不征收土地增值税；对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

[多选题]下列所得来源的确定说法正确的有（）。

特许权使用费所得，按照负担、支付所得的企业所在地确定

股息、红利所得，按照分配所得的企业所在地确定

租金所得，按照负担或支付所得的企业所在地确定

解析：销售货物所得，按照交易活动发生地确定；不动产转让所得，按照不动产所在地确定。