正确答案: A

27.53

题目：位于某市的某工厂转让一栋3年前购入的旧办公楼，购置成本550万元，转让收入为700万，已提折旧300万元。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为1000万元，成新度为6成新，则应纳土地增值税（）万元。

解析：转让旧房按法定评估机构评估价计算扣除。应缴纳城建税教育费附加合计=（700-550）×5%×（1+7%+3%）=8.25（万元）该房评估价=1000×0.6=600（万元）增值额=（700-600-8.25）=91.75（万元）增值率=91.75÷（600+8.25）×100%=15.08%应缴纳的土地增值税=91.75×30%=27.53（万元）

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[单选题]以下不属于土地增值税纳税义务人的是（）。

对外出租住房的王某

解析：土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。选项C，对外出租住房，不属于转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为。所以王某不属于土地增值税的纳税人。

[单选题]某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，当地规定房地产开发费用的扣除比例为10%。转让此普通标准住宅应缴土地增值税额是（）万元。

1881.55

解析：（1）转让行为应缴纳营业税=9500×5%=475（万元）应纳城建税和教育费附加=475×（5%+3%）=38（万元）（2）扣除项目金额=1000+2000+（1000+2000）×10%+475+38+（1000+2000）×20%=4413（万元）（3）增值额=9500-4413=5087（万元）（4）增值率=5087÷4413×100%=115.27%，适用税率50%，速算扣除系数15%，应纳土地增值税=5087×50%-4413×15%=1881.55（万元）

[单选题]符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算的是（）。

整体转让未竣工决算房地产开发项目的

解析：选项A、C、D是主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情况。注意纳税人应进行土地增值税的清算与主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的适用情形是不同的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

[多选题]下列关于土地增值税的说法中，表述正确的有（）。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入

建筑安装企业就质量保证金向房地产开发企业开具发票的，房地产开发企业在土地增值税清算时，这部分质保金可以按照发票所载金额扣除

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格

解析：选项E，土地增值税清算时已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

[多选题]房地产开发企业将开发产品用于下列（）项目，属于视同销售房地产，需要缴纳土地增值税。

开发的部分房地产用于换取其他单位的非货币性资产

开发的部分房地产用于职工福利

开发的部分房地产用于对外投资

解析：房地产开发企业开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，不征收土地增值税。

[多选题]下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。

直接转让土地使用权的

整体转让未竣工决算房地产开发项目的

房地产开发项目全部竣工并完成销售的

解析：本题考核土地增值税清算的有关规定。符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

[单选题]某市房地产企业2014年发生以下业务：（1）转让5年前购进的一栋办公楼，签订转让合同，合同上注明取得转让收入2500万元，由于客观原因，该房屋无法取得评估价格。企业5年前购房发票上注明的办公楼价款是1500万元，契税的完税凭证上注明当年缴纳契税60万元，发票和契税完税凭证已经过税务机关确认。该办公楼已计提折旧400万元。（2）转让一块未开发的土地使用权，签订合同，合同上注明取得收入500万元。去年取得该土地使用权时支付金额400万元，缴纳契税和相关费用共4万元。要求：根据以上资料，回答下列问题。

解析：（1）转让旧办公楼应缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税=（2500-1500）×5%×（1+7%+3%）+2500×0.5‰=56.25（万元）。扣除项目金额=1500×（1+5×5%）+56.25+60=1991.25（万元）（2）增值额=2500-1991.25=508.75（万元），增值率=508.75÷1991.25×100%=25.55%。应缴纳土地增值税=508.75×30%=152.63（万元）（3）转让土地使用权的营业税、城建税、教育费附加和印花税=（500-400）×5%×（1+7%+3%）+500×0.5‰=5.75（万元）扣除项目金额=400+4+5.75=409.75（万元）（4）增值额=500-409.75=90.25（万元），增值率=90.25÷409.75×100‰=22.03%。应缴纳土地增值税=90.25×30%=27.08（万元）

[单选题]下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用说法中，正确的是（）。

如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数

解析：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。

[单选题]位于市区的某房地产开发企业，2013年1月通过竞拍取得一宗土地使用权，支付地价款和相关税费合计2000万元，当年占用40%的土地面积用于开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元；发生利息费用200万元（全部为向某大型工业企业借款的利息支出）。10月，房地产开发公司将写字楼总建筑面积的1/2对外销售，签订销售合同，取得收入18000万元。已知当地政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为最高限额比例。该房地产开发企业应缴纳的土地增值税为（）万元。

6895.5

解析：（1）可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=2000×40%×50%=400（万元）；（2）可以扣除的房地产开发成本=4000×50%=2000（万元）；（3）可以扣除的房地产开发费用=（400+2000）×10%=240（万元）；（4）可以扣除的与转让房地产有关的税金=18000×5%×（1+7%+3%）=990（万元）；（5）加计扣除=（400+2000）×20%=480（万元）；（6）扣除项目金额合计=400+2000+240+990+480=4110（万元）；（7）增值额=18000-4110=13890（万元），增值率=13890/4110×100%=337.96%，适用税率60%，速算扣除系数为35%，应缴纳的土地增值税=13890×60%-4110×35%=6895.5（万元）。