正确答案: BCD

房地产未来能获得的净收益的大小 房地产可以获得净收益的期限的长短 房地产获得净收益的可靠程度

题目：根据收益法，房地产价值的大小，主要取决于( )。

解析：本题考查收益法中房地产价值的影响因素。注意选项E房地产使用年限长，并不一定其获得净收益的年限长，两者之间无必然联系。

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学习资料的答案和解析：

[单选题]相对于委托代理销售，房地产开发企业自行销售商品房的主要优点是( )。

能及时了解客户的需求、购买特点和意见

解析：直接销售渠道也称为房地产开发企业自行销售，其优点是:①房地产开发企业控制了房地产开发经营全过程，避免中介机构介入可能造成的短期行为;②产销直接见面便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势;③可有效地控制销售节奏和销售价格。

[单选题]相对于间接销售渠道，房地产直接销售渠道的主要优点不包括( )。

有利于发挥销售专业特长

解析：直接销售渠道也称为房地产开发企业行销售，其优点是:①房地产开发企业控制了房地产开发经营全过程，避免中介机构介入可能造成的短期行为;②产销直接见面便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势;③可有效地控制销售节奏和销售价格。

[多选题] 建筑公司因结构调整决定进行房地产开发，经市建设主管部门批复，在二道区取得了一桩土地开发建设项目。 根据以上资料，回答下列问题：

房地产开发合同通常包括的内容有( )。

合同当事人、合同标的

标的的数量

合同价标款或酬金

解析：房地产开发合同通常包括以下几项内容:①合同当事人;②合同标的;③标的的数量和质量;④合同价款或酬金;⑤合同期限、履行地点和方式;⑥违约责任;⑦解决争议的方法。

[单选题]在房地产估价的假设开发法中，待开发房地产价值等于( )减去开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。

开发完成后的房地产价值

解析：在房地产估价的假设开发法中，待开发房地产价值等于开发完成后的房地产价值减去开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。

[多选题]下列建设用地使用权中，不得设定抵押的有( )。

权属有争议的建设用地使用权

使用权不明的建设用地使用权

已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权

解析：法律法规等规定了不得抵押的房地产或者抵押无效的情形有：①土地所有权。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权除外乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。但学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他礼会公益没施以外的房地产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。④列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。⑤已依法公告列入征收范围的房地产。⑥所有权、使用权不明或者有争议的财产。⑦依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。⑧对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。⑨以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。⑩法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。