正确答案: D

D．国家政策的变化

题目：我国房地产投资风险不确定性特征的主要影响因素是()等。

解析：国家政策的变化，战争的爆发，台风的形成，这种难以预知的特性就造成了房地产投资风险的不确定性。

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学习资料的答案和解析：

[单选题]把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程指的是（）。

房地产市场细分

解析：本题考房地产市场细分的概念。房地产市场细分是指把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程。参见教材P84。

[单选题]处于城市非中心区，呈零星分布状态的办公楼是()办公楼。

C、丙级

[单选题]下列中，()是属于控制性详细规划的内容。

B．建筑高度控制

解析：控制性详细规划主要内容如下：(1)详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率的控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等。(2)确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。(3)根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。(4)制定相应的土地使用与建筑规定细则。

[单选题]对于房地产开发项目而言，()往往是目标市场决策的首要因素。

资源条件

解析：本题考查影响目标市场选择的主要因素。对于房地产开发项目而言，市场规模的大小往往是目标市场决策的首要因素。

[多选题]某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年。根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅。经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4500元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。

解析：房地产定价的基本程序。

[单选题]某建筑物的建筑面积为1000平方米，套内建筑面积为800平方米，套内建筑面积的重置价格为4000元/平方米，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。

解析：年折旧=(3200-3200×5%)÷50=60.8(元/平方米)，年折旧额=60.8×1000=60800(元)=6.08(万元)。

[单选题]（一）张某完全靠500万元的自有资金进行房地产置业投资。经市场调研，有甲、乙、丙三个投资方案可供选择。各方案的初始投资、年净经营收入和净转售收入见下表，计算期均为10年。张某的目标收益率为10%。单位：万元

解析：考察计算期相同的互斥方案的比选。甲方案的净现值NPV甲=40/10%*[1-1/（1+10%）9]+350/（1+10%）10-300=65.30万元；乙方案的净现值NPV乙=60/10%*[1-1/（1+10%）9]+460/（1+10%）10-400=122.89万元；丙方案的净现值NPV丙=75/10%*[1-1/（1+10%）9]+520/（1+10%）10-500=132.41万元。由此可见，甲、乙、丙三个投资方案从优到劣的排列顺序为丙、乙、甲。