正确答案: D

未来的净收益

题目：房地产估价的收益法主要是根据房地产( )求取房地产的价值。

解析：本题考查收益法的概念。收益法是预测评估对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

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学习资料的答案和解析：

[多选题]房地产开发项目的土地取得成本包括( )。

土地使用权出让金

土地房屋征收补偿费用

取得土地使用权的税费

解析：出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等部分构成、其中，土地取得成本包括：①土地使用权出让金；②城市基础设施建设费；③土地房屋征收补偿费用；④土地使用权取得税费，包括取得土地使用权的契税和手续费等。

[多选题] 房地产开发企业在对其开发的某商品住宅进行定价之前，对项目开发成本和项目所在区域内的同类项目分别进行了测算和调研，得知该项目可租售面积的单位开发成本为6510元/平方米，4个代表性项目的售价范围为8900～9100元/平方米。在此基础上，制定了下列价格策略： (1)项目总体均价按照成本定价法确定，并参考市场价格，预期成本利润率为25%。 (2)对于一次性付款的买家，给予总价5%的优惠；对于一次性购买2套以上住宅的买家，给予总价3%的优惠。 (3)开盘后第一个月，若销售量未达到开盘量30%的预期目标，则考虑适当加大价格优惠力度。

评标委员会中，代表该房地产开发企业参加的评委可以为( )人。

1

2

解析：招标人或招标代理人负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。

[单选题]某套住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，买卖双方议定的单价为6000元／平方米，但该单价的内涵、交易税费负担和付款方式尚未议定。已知当地该类住宅交易中，卖方和买方应缴纳的税费分别为成交价格的7%和4%，年折现率为6%。根据以上资料，回答下列问题：

下列交易条件中，对卖方有利的为( )。

交易税费均由买方负担

解析：1.本题考查房地产交易条件的运用。交易税费均由买方负担，可以减少卖方的税费支出，对卖方有利。

[单选题]下列选项中，不属于房地产企业内部资料的是( )。

行业情报

解析：本题考查房地产企业的内部资料。房地产企业的内部资料主要包括：(1)业务资料。(2)统计资料。(3)财务资料。(4)其他资料。行业情报属于房地产企业的外部资料。

[单选题]经营型房地产开发项目的现金流出主要由( )和经营成本两大部分组成。

固定资产投资

解析：本题考查经营型房地产开发项目的现金流出。经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。

[单选题]专有部分在构造和使用上具有( )。

独立性

解析：本题考查专有部分的认定。专有部分是指构造和使用上具有独立性、能够区分为所有权标的的部分。

[单选题]在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是( )。

要约

解析：投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。

[单选题]房地产开发与一般工业产品生产相比，不具有的特点为( )。

位置具有灵活性

解析：本题考查房地产开发的特点。房地产开发具有的特点包括位置固定性、项目多样性、开放条件差、开发周期长、投资规模大。

[单选题]下列业主行为中，属于损害他人合法权益的是( )。

在公共通道摆放私家物品

解析：公共通道属于业主共有部分，在共同的摆放私人物品损害了他人合法权益。