正确答案: AB

选取的报酬率偏低 预测的未来净收益偏高

题目：采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。

解析：从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该现值的高低主要取决于以下三个因素：未来净收益的大小--未来净收益大，房地产的价值就越高。获取净收益期限的长短--获取净收益期限越长，房地产的价值就越高；反之就越低。获取净收益的可靠程度--获取净收益越可靠，房地产的价值就越高；反之就越低。另外，房地产价值应与报酬率负相关。

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学习资料的答案和解析：

[多选题]房地产投资项目经济评价的动态盈利能力指标有( )。

财务净现值

财务内部收益率

动态投资回收期

解析：本题考查房地产投资项目经济评价指标。成本利润率和投资收益率都是静态盈利能力指标。

[多选题]张某用200万元自有资金一次性付款购买了一间店铺用于出租经营，经营期为20年根据市场预测，经营期内前10年的年净租金为30万元，后10年的年净租金可达40万元张某在不考虑店铺未来转售的情况下，其投资收益率要求达到10%(租金收入均在年末)。

若编制该投资方案的现金流量表，则其现金流出项为( )。

经营成本

置业投资

解析：由题意可知该投资项目为经营型房地产开发项目。经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资(置业投资)和经营成本两大部分组成。

[单选题]按照城市的( )划分，可将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等类型。

平面几何形状

解析：本题考查城市的分类。按城市平面几何形状，可以将城市划分为块状城市、带状城市、星状城市等。

[单选题]张某以总价600万元购买了一间商铺用于自己经营。在这600万元的购买总价中，权益资本为300万元，其余为银行提供的信贷资金。经市场分析和预测，在还款期内，张某经营该商铺的年平均税前利润预计为85万元，年平均利息支出为2.4万元，年平均税后利润预计为60万元。 　　根据以上资料，回答下列问题：

在还款期内，该项目的预期投资收益率为( )。

14.57%

解析：预期投资收益率=年息税前利润+项目投资×100%=(85+2.4)+600×100%=14.57%。

[多选题]城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，最早的城市是以( )为主的集市。

商业

手工业

解析：城市是人类社会第二次社会劳动大分工的产物，当初以商业和手工业为主的集市即是最早的城市。

[单选题]某建筑物建筑面积为90平方米，已经过10年，重置价格为500元／平方米，经济寿命为20年，残值率为5%。根据以上资料，回答下列问题：

该建筑物的成新率为( )。

52.50%

解析：3.本题考查成新率的相关计算。直线法折旧下的建筑物成新率=[1-（1-R）t／N]×100%=[1-(1-5%)×10/20]×100%=52.50%。