正确答案: AC

成本法 假设开发法

题目：某房地产开发商于2007年1月1日以8000万元的价格取得一宗房地产开发用地，土地面积1公顷，用途为写字楼，容积率为4，土地使用期限为法定最高年限，现正进行开发建设，预计2010年1月1日建成交付使用。根据上述资料，回答下列问题：

解析：4.成本法适用的估价对象：新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产。假设开发法适用的估价对象：可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产（包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。

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[单选题]变更登记不包括（ ）。

受益权变更登记

解析：土地变更登记是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记．包括：①国有建设用地使用权变更登记；②土地抵押权变更登记；③地役权变更登记；④土地用途变更登记；⑤土地其他变更登记。

[多选题]住房公积金制度的作用有（ ）。

有利于筹集建房资金，打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的格局，为住房建设提供了长期稳定的资金来源，增加住房供给，提高职工居住质量

促进住房消费的增长，活跃住房消费市场

推进住房分配货币化进程，提高职工买房的支付能力

解析：住房公积金制度在推动住房制度改革、加快住房建设、扩大住房需求、促进经济增长等方面发挥了巨大作用，主要表现为：①有利于筹集建房资金，打破了住房建设单纯依靠国家和单位投资的格局，为住房建设提供了长期稳定的资金来源，增加住房供给，提高职工居住质量；②促进住房消费的增长，活跃住房消费市场；③推进住房分配货币化进程，提高职工买房的支付能力；④有利于引导居民调整不合理的家庭生活消费结构，抑制通货膨胀。

[多选题]应征收契税的行为有（ ）。

国有土地使用权出让

房屋赠与

房屋买卖

房屋交换

解析：以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；③房屋买卖、赠与和交换。

[单选题]房地产开发项目管理中，工程量增减、索赔等事宜的处理，属于（ ）管理。

合同

解析：工程建设的进度、成本与质量管理的主要任务包括：组织管理、合同管理、进度管理、费用管理、质量管理，其中合同管理的工作是对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

[多选题]关于房地产投资具有风险性，能够说明这一点的房地产特性，具体表现为（ ）。

不可移动

流动性差

不可隐藏

解析：房地产易受限制的特性还表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策变化的影响。这一点即说明了房地产投资的风险性，也说明了政府指定长远房地产政策的重要性。