正确答案:

题目：某投资项目有两个互斥的方案A、B，计算期分别为3年和4年，初期投资为1800万元和2200万元，年净收益为800万元和1000万元，基准收益率为12%。

解析：两个方案计算期的最小公倍数为12，将12作为一个计算期：——净现值法：NPVA=(-1800)÷(1+12%)9-1800÷(1+12%)6-1800÷(1+12%)3-1800+800(P/A，12%，12)=311.2万元NPVB=(-2200)÷(1+12%)8-2200÷(1+12%)4-2200+1000(P/A，12%，12)=1706万元显然，B方案优于A方案——净年值法：比较统一计算期的净年值(净现值和年值转换公式)：AA=NPVA(A/P，12%，12)=50万元AB=NPVB(A/P，12%，12)=275万元比较各方案原计算期的净年值(现值和年值换算公式)：AA=-1800(A/P，12%，3)+800≈50万元AB=-2200(A/P，12%，4)+1000≈275万元※前一项是将各个方案的初始投资额作为现值计算，后一项是年净收益，这里是利用了年净收益相等的特点※可以看出两种方法计算的净年值基本一致，所以实践中一般按照各方案的原计算期计算净年值来比较计算期不同的方案。净年值法同样显示B方案优于A方案。

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学习资料的答案和解析：

[单选题]对物业所有权人来说，物业管理应达到的目标是使物业发挥最大的()和经济效益。

使用效益

[单选题]某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。

B、5200

解析：用公式目前的收益价格=(216/8%)×[1-1/(1+8%)2]+5616/(1+8%)2=385.185+4814.815=5200。

[单选题]()是指土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。

A．垄断地租

[多选题]建筑安装工程费用构成中包括()

A．直接费

B．利润

C．税金

D．间接费

解析：设备购置费用属于工器具费。

[单选题]下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是()。

已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权

解析：建设用地使用权抵押权的设定。

[多选题]国有建设用地使用权的协议出让与招标、拍卖、挂牌出让的区别有()。

适用范围不同

出让金形成方式不同

最低价确定的原则不同

解析：协议出让和招标拍卖挂牌出让的区别。

[单选题]房地产投资信托基金的英文简称是()。

REITS

解析：房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrust，简称REITS）是房地产信托的主要内容。它是凭借房地产的未来收益进行融资的一种金融产品，可以解决房地产业发展的长期资金问题，是房地产业所特有的直接融资产品。

[单选题]（）与可行性研究工作同为项目前期工作重要的组成部分。

房地产开发项目策划

解析：房地产开发项目策划与可行性研究同为项目前期工作的重要组成部分。初步的项目策划工作通常开展在前，深入的可行性研究工作一般在后进行。但通常也会在初步的可行性研究通过之后，再进行深入的项目策划。