某商店的建筑面积为1000m2，其经济寿命为40年，土地使用年限为50

【名词&注释】

承租人(lessee)、比较法(comparison method)、理论依据(theoretical basis)、一次性(disposable)、使用权(use right)、建筑面积(building area)、累加法(additive method)、投资报酬率(return on investment)、假设开发法(hypothetical development method)、租赁经营(management of leased firm)

[单选题]某商店的建筑面积为1000m2，其经济寿命为40年，土地使用年限为50年，从2006年10月1日起计。2008年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期20年，月租金为150元／m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年末，市场上类似商店目前正常的月租金为200元／m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营^{(management of leased firm)}的运营费用率为租金收入的30%，房地产的报酬率为8%。则该公司2012年10月1日承租人的权益价值为（）万元。

A. 198.65
B. 583.75
C. 678.36
D. 959.52

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[单选题]某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9％。该宗房地产的价格为（）万元。

A. 159.56
B. 168.75
C. 169.39
D. 277.70

[多选题]在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（）。

A. 以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值
B. 以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值
C. 以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值
D. 以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值
E. 建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值

[多选题]收益法中确定报酬率的基本方法不包括（）。

A. 市场提取法
B. 累加法^{(additive method)}
C. 指数调整法
D. 投资报酬率^{(return on investment)}排序插入法
E. 收益乘数法

[单选题]某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程。至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该宗房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。

A. 457.40
B. 476.98
C. 686.10
D. 715.48

[单选题]某宗收益性房地产60年土地使用权，报酬率为10%的价格为5000元／m2，则该宗房地产40年土地使用权，报酬率为12%的价格为（）元／m2。

A. 4135.47
B. 4889.32
C. 4917.79
D. 4946.27

[多选题]预期原理是（）等估价方法的理论依据。

A. 比较法
B. 收益法
C. 成本法
D. 假设开发法^{(hypothetical development method)}
E. 路线价法

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