市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判

【名词&注释】

出租人(lessor)、承租人(lessee)、使用权(use right)、房地产税、物业管理费(property management fee)、基础上(basis)、写字楼(office building)、实际上(actually)、毛收入(gross income)、供暖费(heating tariff)

[判断题]市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（）

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学习资料：

[多选题]某写字楼^{(office building)}的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费^{(heating tariff)}、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼^{(office building)}的净收益，应减去的运营费用包括（）。

A. 电费
B. 物业管理费
C. 水费
D. 供暖费^{(heating tariff)}
E. 房地产税

[单选题]某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入^{(gross income)}30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A. 180
B. 196
C. 200
D. 300

[单选题]某宗收益性房地产60年土地使用权，报酬率为10%的价格为5000元／m2，则该宗房地产40年土地使用权，报酬率为12%的价格为（）元／m2。

A. 4135.47
B. 4889.32
C. 4917.79
D. 4946.27

[单选题]甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元/m2，甲、乙的报酬率均为8%，则实际上^(actually)甲房地产的价格（）乙房地产的价格。

A. 高于
B. 低于
C. 等于
D. 无法确定

[单选题]预计某宗房地产未来每年的有效毛收入^{(gross income)}不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（）年。

A. 34
B. 35
C. 36
D. 37

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