以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是()。

【名词&注释】

公共交通(public transportation)、交易市场(exchange market)、货币市场(money market)、直接投资(direct investment)、管理经验、主要因素(main factors)、还本付息(loan and interest payment)、易接近性(web-accessibility)、直接参与(direct participation)、房屋出租

[单选题]以下关于房屋出租净运营收益的描述中，错误的是()。

A. 净运营收益=潜在毛收入—运营费用
B. 净运营收益=潜在毛收入—管理费用
C. 净运营收益=有效毛收入—运营费用
D. 净运营收益=有效毛收入—管理费用

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[单选题]房地产投资是指以获得()的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

A. 未来
B. 现期
C. 长期
D. 过去

[单选题]间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的()的行为，间接投资者不直接参与^{(direct participation)}房地产经营管理工作。

A. 货币市场
B. 证券市场
C. 资本市场
D. 交易市场

[单选题]某人购买市场上的别墅用于自住的行为，属于以下哪一种投资行为()。

A. 房地产直接投资中的开发投资
B. 房地产直接投资中的置业投资
C. 房地产间接投资中的开发投资
D. 房地产间接投资中的置业投资

[多选题]专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开发投资过程中，需要投资者在()等方面具有管理经验和能力。

A. 获取土地使用权
B. 规划设计
C. 工程管理
D. 市场营销
E. 项目融资

[多选题]居住物业项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括()。

A. 环境因素
B. 易接近性^{(web-accessibility)}
C. 居民人口与收入
D. 市政公用和公建配套设施完备的程度
E. 公共交通便捷程度

[单选题]同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为()。

A. 资本的时点价值
B. 资本的时间价值
C. 资金的时点价值
D. 资金的时间价值

[多选题]收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息^{(loan and interest payment)}外物业发生的所有费用，包括()等都属于运营费用的范畴。

A. 人员工资及办公费用
B. 保持物业正常运转的成本
C. 为租客提供服务的费用
D. 保险费、房产税
E. 使用税和法律费用

[多选题]偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息^{(loan and interest payment)}的资金与当期应还本付息^{(loan and interest payment)}金额的比率，以下表述正确的是()。

A. 对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.5
B. 该指标的计算对出租经营或自营的房地投资项目非常重要
C. 当期应还本付息^{(loan and interest payment)}金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息
D. 偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算
E. 偿债备付率表示可用于还本付息^{(loan and interest payment)}的资金偿还借款本息的保障倍数

[多选题]在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象，这主要是由于两者的品质不同，其品质的具体内容不包括()。

A. 质量
B. 功能
C. 环境
D. 物业经营

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