以下不属于甲级写字楼特征的是（）。

【名词&注释】

现金流(cash flow)、收益率(return)、写字楼建筑、经营收入(operation income)、甲级写字楼、还本付息(loan and interest payment)、可接受的(acceptable)、写字楼特征、写字楼物业管理、写字楼租金

[多选题]以下不属于甲级写字楼特征的是（）。

A. 具有良好的位置
B. 建筑物的物理状况良好
C. 建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
D. 建筑物有功能陈旧因素影响
E. 其收益能力不能与新建成的写字楼建筑媲美

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[单选题]零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。

A. 50%～65%
B. 60%～75%
C. 70%～85%
D. 80%～90%

[多选题]写字楼确定租金时，一般应首先根据()确定一个基础租金。

A. A、业主希望达到的投资收益率目标
B. B、抵押贷款还本付息
C. C、运营费用
D. D、空置损失
E. E、收租损失

[多选题]以下说法正确的是（）。

A. 有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入
B. 净经营收入=潜在毛收入-经营费用
C. 税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息
D. 税前现金流=经营收入-抵押贷款还本付息
E. 税后现金流=税前现金流-准备金

[多选题]通常把大型零售商业物业的辐射区域分为（）。

A. 主要区域
B. 次要区域
C. 已规划区域
D. 衍射区域
E. 边界区域

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