在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。

【名词&注释】

办公楼(office building)、建筑面积(building area)、写字楼(office building)、无风险报酬率(risk-free return rate)、毛收入(gross income)

[多选题]在运用收益法计算净收益时，要考虑房地产的（）。

A. 客观收益
B. 实际收益
C. 有形收益
D. 无形收益
E. 潜在收益

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[单选题]某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入^{(gross income)}为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，风险报酬率为无风险报酬率的25％。该写字楼目前的价格为（）万元。

A. 5061.44
B. 5546.94
C. 5562.96
D. 6772.85

[单选题]某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入^{(gross income)}为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／m2，土地资本化率为10.8％，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为（）万元。

A. 500
B. 750
C. 800
D. 1000

[单选题]某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。

A. 1553
B. 1679
C. 1850
D. 2034

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