下列关于财务评价指标的叙述中，不正确的是（）。

【名词&注释】

工作能力(work ability)、项目风险(project risk)、动态投资回收期(dynamic investment return period)、建筑面积(building area)、准备金(reserve)、还本付息(loan and interest payment)、写字楼物业、本利和(capital and interest)、资本性支出(capital expenditures)、实际利息率(real interest rate)

[单选题]下列关于财务评价指标的叙述中，不正确的是（）。

A. 决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险
B. 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C. 当内部收益率小于行业收益率时，认为项目在财务上是可以接受的
D. 当动态投资回收期小于基准回收期时，开发项目在财务上是可以接受的

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[单选题]对于房地产开发投资项目来说，下列不包括在现金流出中的是（）。

A. 建造费用
B. 还本付息
C. 税金
D. 货款本金收入

[单选题]物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是（）。

A. 有效毛收入
B. 混合毛收入
C. 潜在毛租金收入
D. 其他收入

[单选题]如果现在将2000元存入银行，一年后得到本利和^{(capital and interest)}2100元，这100元是2000元在1年中的（）。

A. 利润
B. 本利
C. 时间价值
D. 实际利息率^{(real interest rate)}

[单选题]已知某笔贷款的年利率为20％，借贷双方约定按一年4次计息，则该笔贷款的实际利率为（）。

A. 20％
B. 5％
C. 23.88％
D. 25％

[单选题]某投资者以6000元／m2的价格，购买建筑面积为1000m2的写字楼单元，银行为其提供了10年期的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为66％，贷款利率为12％，按月等额还本付息，若写字楼物业每年升4％，投资者在第6年年初将物业转售，则其在转售收入中不需要偿还的贷款本金是（）万元。

A. 255.3
B. 39.6
C. 440
D. 396

[单选题]第一类有形磨损会导致（）。

A. 现有设备原始价值部分编制
B. 使企业失去市场竞争力
C. 设备精度降低
D. 使原有设备的价值降低

[多选题]第一类无形磨损的后果是（）。

A. 功能下降
B. 设备故障频发
C. 导致现有设备原始价值部分编制
D. 原来购买的设备贬值
E. 工作能力下降

[多选题]设备磨损补偿方式有（）。

A. 淘汰法
B. 更新法
C. 局部补偿
D. 改造补偿
E. 完全补偿

[多选题]下列关于房地产投资的现金流的说法中，正确的有（）。

A. 抵押贷款还本付息不包括在收益性物业的运营费用里
B. 有效毛收入的最大化是考查物业管理企业管理工作成功与否的主要方面
C. 准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出^{(capital expenditures)}，包括房屋及设备、设施的大修理和更新
D. 从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入
E. "专项维修基金"一般是由业主缴纳

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