甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使

【名词&注释】

改扩建、成本费用(cost)、房地产税、空置率(vacancy rate)、实际上(actually)、无风险报酬率(risk-free return rate)、毛收入(gross income)、接近于(close to)、年平均(annual average)、还本付息额(service payments)

[单选题]甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元/m2，甲、乙的报酬率均为8%，则实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。

A. 高于
B. 低于
C. 等于
D. 无法确定

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[单选题]某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入^{(gross income)}为120万元，年平均^{(annual average)}空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于^{(close to)}（）万元。

A. 536
B. 549
C. 557
D. 816

[多选题]运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含（）。

A. 房地产抵押贷款还本付息额^{(service payments)}
B. 建筑物折旧费
C. 房地产改扩建费用和所得税
D. 装饰装修的折旧费
E. 房地产税

[多选题]毛租金乘数法的优点是（）。

A. 方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B. 由于在同一市场、同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C. 忽略了房地产租金以外的收入
D. 避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
E. 忽略了不同房地产空置率和运营费用

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