毛租金乘数法的优点是（）。

【名词&注释】

现金流量(cash flow)、多层次(multi-level)、空置率(vacancy rate)、累加法(additive method)、投资报酬率(return on investment)、实际情况(actual situation)、无风险报酬率(risk-free return rate)、第一年(first year)、接近于(close to)、年平均(annual average)

[多选题]毛租金乘数法的优点是（）。

A. 方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B. 由于在同一市场、同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C. 忽略了房地产租金以外的收入
D. 避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
E. 忽略了不同房地产空置率和运营费用

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学习资料：

[单选题]某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均^{(annual average)}空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率^{(risk-free return rate)}为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于^{(close to)}（）万元。

A. 536
B. 549
C. 557
D. 816

[单选题]某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于^{(close to)}（）万元。

A. 280
B. 285
C. 290
D. 295

[多选题]直接资本化法的优点不包括（）。

A. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和
B. 通常只需要测算未来第一年^{(first year)}的收益
C. 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D. 资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系
E. 计算过程较为简单

[多选题]收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

A. 市场提取法
B. 累加法
C. 指数调整法
D. 投资报酬率排序插入法
E. 收益乘数法

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