预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为10万

【名词&注释】

现金流量(cash flow)、通货膨胀率(inflation rate)、建筑面积(building area)、建筑物资、总价值(total value)、基础上(basis)、写字楼(office building)、房地产商、投资商、第一年(first year)

[单选题]预计某宗房地产未来第一年^{(first year)}的有效毛收入为18万元，运营费用为10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长2%，收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A. 566.67
B. 633.33
C. 667.67
D. 433.33

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[单选题]某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为（）万元。

A. 195
B. 210
C. 213
D. 217

[单选题]某房地产商以2000万元购置一幢写字楼^{(office building)}，当时年通货膨胀率为2％，一年后该写字楼^{(office building)}售出时，房地产商收回资金2200万元，同类投资的平均社会报酬率是10%，则该房地产商投资净收益是（）万元。

A. 40
B. -39.22
C. 39.22

[单选题]现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年，估计建成还需1.5年。投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。

A. 3939.61
B. 4433.88
C. 4768.50
D. 5652.09

[单选题]某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。

A. 260
B. 450
C. 460
D. 500

[多选题]可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（）。

A. 潜在毛租金收入
B. 有效毛收入
C. 净运营收益
D. 税前现金流量
E. 税后现金流量

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