以下关于收益性物业的现金流的公式，正确的是()。

【名词&注释】

房产税、计算公式(calculation formula)、再生产(reproduction)、维修费(maintenance cost)、准备金(reserve)、折旧费(depreciation costs)、教育费附加(education fee affixture)、房地产宏观调控、现代化技术改造(modernization technology revamping)、还本付息(loan and interest payment)

[多选题]以下关于收益性物业的现金流的公式，正确的是()。

A. 税前现金流=净运营收益—抵押贷款还本付息^{(loan and interest payment)}
B. 税后现金流=税前现金流—准备金—所得税
C. 潜存毛租金收入—空置和收租损失=有效毛收入
D. 潜存毛租金收入—空置和收租损失+其他收入=有效毛收入
E. 有效毛收入—运营费用=净运营收益

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[单选题]以下关于变现风险的描述正确的是()。

A. 是指急于将商品兑换为现金时的风险
B. 是指急于将现金兑换为商品时的风险
C. 是指急于将商品兑换为现金时由于升价而导致资金损失的风险
D. 是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险

[多选题]政治风险主要由()等因素造成，政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。

A. 政变或战争
B. 房地产宏观调控
C. 外来侵
D. 罢工
E. 骚乱

[单选题]房地产投资经营过程的“两税一费”是指()。

A. 企业所得税、城市维护建设税和教育费附加^{(education fee affixture)}
B. 企业所得税、城市维护建设税和教育费
C. 营业税、城市维护建设税和教育费
D. 营业税、城市维护建设税和教育费附加^{(education fee affixture)}

[单选题]以下关于复利计算公式中系数的表述中，错误的是()。

A. (1+i)n称为“等额序列支付现值系数”
B. [i(1+i)n/(1+i)n—1]称为“一次支付现值系数”
C. [i(1+i)n/(1+i)n—1]称为“一次支付终值系数”
D. [i/(1+i)n—1]称为“等额序列支付终值系数”

[单选题]设备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用(或闲置)过程中发生的损耗，分为()。

A. 有形磨损和物质磨损
B. 有形磨损和无形磨损
C. 精神磨损和无形磨损
D. 外形磨损和无形磨损

[单选题]要维持企业再生产的正常运行，必须对设备的磨损进行补偿。设备有形磨损的局部补偿是()。

A. 修理
B. 更换
C. 现代化技术改革
D. 现代化技术改造^{(modernization technology revamping)}

[多选题]名义利率与实际利率的关系，表述正确的是()。

A. 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
B. 名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
C. 当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等
D. 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
E. 名义利率越小，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大

[多选题]收益性物业的成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，其构成因素包括()。

A. 折旧费
B. 保险费
C. 维修费
D. 房产税
E. 管理费

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